فرناز فرزام پور وکیل پایه یک دادگستری مشاوره حقوقی با فرناز فرزام پور
لذا با توجه به تعدد قوانین حاکم بر روابط استیجاری لازم است تا به‌طور مختصر در این‌خصوص مورد بحث قرار گیرد. بنابراین نقد و بررسی اجاره و تخلیه و همچنین نحوه تخلیه از لایق محاکم دادگستری مورد بحث نیست.
اجاره چیست؟
اجاره از جمله عقود معینی است که امروزه با گسترش زندگی اجتماعی کاربرد فراوانی دارد، به طور مثال عقد اجاره در مورد محل کسب و پیشه از حیث امری بودن قواعد حاکم بر آن و بی‌اثر بودن حاکمیت اراده در برخی موارد به صورت قالب آماده‌ای درآمده است که مالک و مستأجر می‌توانند به تراضی خود را درون آن جای دهند.
ماده ۴۶۶ قانون مدنی در تعریف اجاره می‌گوید: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌گویند.»
تخلیه چیست؟
تخلیه اصطلاحاً دارای دو معنی می‌باشد:
۱ – تخلیه ملک از تصرف کسی که استحقاق تصرف را ندارد مانند تخلیه مورد اجاره پس از گذشتن مدت اجاره و تخلیه مورد تصرف عدوانی
۲ – اقباض و تسلیم مال مورد معامله غیرمنقول
– اجاره‌نامه‌هایی که می‌توان به موجب آن جهت تخلیه مورد اجاره به دوایر اجرا در ادارات ثبت مراجعه کرد:
براساس مدلول ماده ۹۲ و ۹۳ قانون ثبت و ماده یک آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی کلیه اجاره‌نامه‌های رسمی یعنی اجاره‌نامه‌هایی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد در ادارات ثبت قابل پذیرش می‌باشند اعم از اینکه عین مستأجره به ثبت رسیده باشد یعنی دارای سند مالکیت باشد و یا خیر.
بنابراین چنانچه اجاره‌نامه‌ای عادی باشد اعم از اینکه در دفاتر مشاورین املاک تنظیم شده باشد و یا اشخاص خود با تراضی آن را تنظیم کرده باشند ادارات ثبت از پذیرش و اجرای آن معذورند. در تقاضای تخلیه از طریق اداره ثبت موجر با توجه به احراز شرایط و آنچه که دلیل تقاضای تخلیه مورد اجاره می‌باشد به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند مراجعه و تقاضای صدور اجرائیه را می‌نماید.
دفتر اسناد رسمی در صورت موجود بودن شرایط، اجرائیه لازم را جهت تخلیه مورد اجاره صادر و جهت اجرا به اداره ثبت محل ارسال می‌نماید.
اما آنچه که در اینجا لازم به ذکر است این است که موجر جهت تخلیه علاوه بر اداره ثبت می‌تواند موضوع را از طریق محاکم دادگستری پیگیری نماید که بسته به مورد و وجود شرایط برحسب اقتضاء و آنچه که نفع و یا تسهیل کار وی جهت رسیدن به هدف می‌باشد می‌تواند به دوایر اجرا ی ثبت و یا محاکم دادگستری مراجعه نماید.
قوانین حاکم بر روابط استیجاری
چون اجاره یک امر حقوقی می‌باشد لذا مقنن را بر آن داشت تا در این ارتباط نسبت به وضع قوانین لازم اقدام نماید. مهمترین قانونی که در مورد اجاره وجود دارد قانون مدنی قسمت اجاره است که به عنوان یک قانون مادر شناخته می‌شود و در حال حاضر علاوه بر قانون مدنی ۳قانون دیگری وجود دارد که بر روابط استیجاری حاکم می‌باشد:
۱ – قانون روابط موجر و مستأجر مصوب دوم مرداد سال ۱۳۵۶
۲ – قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳اردیبهشت سال ۱۳۶۲
۳ – قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۲۶مرداد سال ۱۳۷۶
مکان های مسکونی، مکان‌هایی هستند که برای سکونت در نظر گرفته می‌شوند و کاربری آن مسکونی است. پس از قانون سال ۱۳۳۹ و با تصویب قانون سال ۱۳۵۶ این اجاره‌ها از شمول قانون خارج شد و به حکومت قانون مدنی پیوست و با تصویب قانون سال ۶۲ مشمول این قانون گردید. البته لازم به ذکر است در همه این موارد بحث استثناء و شمولیت قرار دارد.
در تبصره یک ماده ۸ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۶۲ نیز آمده است: «در صورتی‌که عین مستأجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است.»
در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، دفتر اسناد رسمی ابتدا اخطاری برای مستأجر ارسال و در آن متذکر می‌گردد که چنانچه ظرف مهلت ۱۰روز پس از ابلاغ اخطاریه نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام ننماید نسبت به صدور اجرائیه اقدام خواهد شد.
لذا چنانچه مستأجر ظرف مهلت مقرر فوق اجاره بهاء را پرداخت ننماید برحسب تقاضای موجر دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند اجاره نسبت به صدور اجرائیه تخلیه اقدام خواهد نمود. اما با توجه به آنچه که ذکر شد قوانین حاکم بر اجاره هر کدام شامل موارد خاص خود می‌شوند و تحت شرایطی اجرائیه تخلیه صادر خواهد شد که در ذیل ذکر می‌گردد:
قانون سال ۱۳۵۶: این قانون فقط مشمول اماکن تجاری و اداری بوده و تا زمان اجرای قانون سال ۷۶ ملاک عمل قرار می‌گیرد و همچنین به‌‌موجب این قانون فقط به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها می‌توان اجرائیه تخلیه صادر کرد و به دلیل انقضاء مدت اجرائیه صادر نخواهد شد.
قانون سال ۱۳۶۲: این قانون هم فقط مشمول اماکن مسکونی بوده و خلاء موارد مسکونی در قانون سال ۵۶ را برطرف کرد. این قانون پس از تصویب به زمان ماقبل خود هم تسری داده شد و مشمول اجاره‌هایی که به تصرف متصرف داده شده یا بعداً داده شود گردید و تا زمان اجرای قانون سال ۷۶ ملاک عمل قرار می‌گیرد. به موجب این قانون دلیل تقاضای تخلیه هر دو مورد انقضاء مدت اجاره و همچنین عدم پرداخت اجاره بهاء می‌باشد.
قانون سال ۱۳۷۶:این قانون هر چند که به سابق تسری پیدا نکرد اما مشکل دوگانگی کاربری مسکونی و تجاری اداری (محل کسب و پیشه) از یک طرف و تخلیه به دلیل انقضاء مدت و عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف دیگر را برطرف نمود و عین مستأجره اعم از مسکونی و یا تجاری و اداری و غیره به هر دو دلیل انقضاء مدت و عدم پرداخت اجاره بها با درخواست موجر تخلیه می‌گردد.
ماده یک این قانون دراین‌باره می‌گوید «از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی و یا عادی منعقد می‌شود تابع قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.»
به موجب بند ۲ ماده ۲ آئین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۹ اردیبهشت سال ۱۳۷۸ چنانچه انتقال منافع بعداز تصویب قانون سال ۷۶ و این انتقال مرتبط با اجاره‌نامه قبلی و یا با رضایت موجر بوده باشد مشمول قوانین زمان تنظیم اجاره‌نامه قبل می‌گردد یعنی درواقع اجاره‌نامه جدید به اجاره‌نامه قدیم اتصال پیدا می‌نماید.
نقص و خلاء قوانین حاکم بر اجاره از طرفی و از طرف دیگر در برخی موارد به دلیل تعارض در قوانین موجود دعاوی تخلیه مورد اجاره بسیاری از دعاوی محاکم دادگستری را تشکیل می‌دهد و این به دلیل این است که هر یک از دو طرف موجر و مستأجر با توجه به آنچه ذکر شد سعی دارد به هر نحوممکن قانون را به نفع خود تفسیر نماید.
برای اینکه از آمار دعاوی کاسته شود بهتر است قوانین موجود حاکم بر اجاره با در نظر گرفتن شأن حقوقی و قضایی به نحوی مطلوب با هم تجمیع شوند و قانون واحدی ارائه گردد هرچند که ممکن است برخی در مورد اجاره‌های سابق اعم از موجر و یا مستأجر از قانون وضع شده احساس ضرر و زیان کنند لیکن یک قانون حاکم در هر حال بهتر از وجود چند قانون است.
